深圳“棚改第一村”搬遷在即,為何有業主說不?

深圳首個徵集意願超過90%的華富村,在貼出公示以來的72天裡一路頻傳的捷報,進度也被業內稱為新的“深圳速度”。
今天,距離12月1日正式啟動搬遷只剩9天時間,華富村的改造工作似乎並沒有想象中那麼順利。近期在華富村業主群裡傳播的《協議宣告作廢通知函》讓我們看到了華富村改造的另一面。
一些已經簽約的業主表示規劃方案細則未出無法推進,有業主認為拆遷補償方案不合理,更有業主認為華富村並不符合棚改標準,該按舊改的程式啟動改造......
棚改的標準如何界定?改造流程如何推進?補償方案是否可行?針對業主的疑問,樂居諮詢了律師和業內人士,將焦點梳理如下。
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焦點一:華富村屬於棚改嗎?
華富村東、西區位於深圳中心公園東側,筍崗西路和華富路交會處西南側,地理位置優越,坐擁中心公園和筆架山公園兩大市政公園。小區建於1987年,樓齡近30年。佔地總面積約11.8萬平方米,住房總數2343套,是目前福田區列入老舊住宅區改造中規模和體量較大的專案。
今年66歲的退休職工張曉然(化名)已經在華富村居住20多年了,隨著小區一天天變老,她一直以來都在盼著改造。在查閱了深圳“十三五”的城市更新規劃,看到華富村不在範圍內後,張曉然終於鐵下心重新裝修房子後安度晚年。讓她萬萬沒想到的是,房子剛裝修完,華富村要改造的訊息就傳出來了。
不過她並沒有簽約,最大的原因是她認為華富村並不屬於棚改。根據《深圳市人民政府令(第292號)深圳市房屋徵收與補償實施辦法(試行)》規定,徵收國有土地上的房屋的前提是必須是公共利益的需要且已納入全市年度房屋徵收計劃,需同時具備的條件除符合規定的補償方案和補償費用足額到位,專戶儲存外,需取得發改委批覆、規劃選址與土地預審檔案(或生效的城市更新單元規劃),經過社會穩定風險評估、徵求意見,納入區國民經濟和社會發展年度計劃。

對於棚戶區改造政策適用範圍,《深圳市棚戶區改造專案界定標準》的定義是位於深圳市範圍內使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等危舊住宅、住宅區和城中村改造專案,主要包括以下區域(含已納入城市更新計劃的改造專案)。而華富街道辦事處《關於徵集華富村業主改造意願的溫馨提示》中提出,華富區納入改造的原因是:建成年限久遠、現狀配套嚴重不足、綜合環境較差,嚴重影響了生活品質,且存在消防安全隱患,進行拆除重建改造是城市發展的必然。

對此,資深地產顧問冬天表示,不同層面的問題用的政策依據不一樣,兩個政策管的是不同層面的事,都有交叉運用。《深圳市人民政府令(第292號)深圳市房屋徵收與補償實施辦法(試行)》裡指出,“由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要”可納入棚改,8月份福田首批棚改專案中也把華富村納入棚改計劃。
深圳房地產研究中心高階研究員李宇嘉則表示,“舊改”是個大概念,包括舊住宅區改造、舊商業區、城中村改造等存量盤活,棚改也屬於舊改的範圍。

有業主質疑華富村當前是否滿足法定的徵收條件該業內人士表示,徵收肯定是政府行為才合法,這裡說的街道辦或公司只是一個實施者的角色,他們也是政府委託實施的。廣東省卓建律師事務所律師蘇順之則認為,棚改與徵地不能等同,華富村的專案以《深圳市棚戶區改造專案界定標準》和《加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》為準。廣東華商律師事務所律師周爭鋒表示,傳統意義上的舊改是開發商開發樓盤的市場行為,棚改是政府為了公共利益出發的政府行政行為,華富村定義為棚改是沒有問題的。
自8月10日後,華富村的公告欄上的通告及座談會上多見“舊改”、“舊住宅改造”等字眼,對此,簽約小組的工作人員表示,福田華富村改造現場指揮部工作人員表示老舊住宅區改造是一個大的概念,包括了棚改、舊改以及城市更新。簽約小組工作人員表示,深圳舊改進度緩慢,首批納入舊改的8個小區裡僅有一個小區改造成功,棚改能快速推動改造速度。
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焦點二:補償安置方案是否合理?
8月24日,深圳市福田區華富村東、西區改造專案現場指揮部、深圳市福田區華富街道辦事處釋出通告稱,自2017年9月2日起,被拆遷人可與專案實施主體簽訂附生效條件的《深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造專案房屋搬遷補償安置協議書》。協議書中指出了兩種賠償方案:
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方案一:按被搬遷房屋的建築面積以 1:1.18的標準確定回遷新房應補償建築面積(以被搬遷房屋建築面積為基數確定的產權調換建築面積),且回遷新房應補償建築面積所對應的套內建築面積與被搬遷房屋套內建築面積之比不低於1:1。
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方案二:按被搬遷房屋的套內建築面積以 1:1的標準確定回遷新房應補償套內建築面積(以被搬遷房屋套內建築面積為基數確定的產權調換套內建築面積)。
關於增購面積方面,增購的13平建築面積,乙方按照9000元/平優惠價繳交房款。在房源允許的條件下,乙方在增購13平的基礎上可再增購不超過12平(含12平)的建築面積,該增購部分由乙方按照回遷新房交付時的市場評估價90%優惠價格繳交房款。
另外,協議書上指出,甲方應按被搬遷房屋建築面積以1000元/平的標準一次性向乙方支付裝修補償。對此,業主林平(化名)直言標準太低了,80平的房子補貼8萬元,拆遷後還要倒貼一大筆裝修費不划算。他對樂居表示,他的要求是拎包入住,按照套內面積1:1補償,並另外贈送10平的面積。
協議中指出,乙方對於上述補償標準有異議的,可向甲方書面申請評估。乙方申請評估的,由乙方在深圳市具有一級評估資質的機構中抽籤決定評估機構,評估後只能按照評估確定的重置成新價進行補償。經評估後,如果評估確定的重置成新價低於1000元/平,評估費用由乙方承擔;如果評估確定的重置成新價高於1000元/平,評估費用由甲方承擔。
存在爭議的還有安置費用或提供過渡時期住房補貼,業主認為目前政府提供的75元/平/月的標準過低。“周邊的房源不夠,補貼很難找到同等條件的房子,每個月還要倒貼錢。”林平在找房源時得到的資訊是蓮花二村的租金為40平方4000元/月。
福田華富村改造現場指揮部內容顯示,搬遷啟動後的第一年75元/平·月,第二年80元/平·月,第三年85元/平·月。實行產權調換的,臨時安置費計算期限自被搬遷房屋移交確認之日起,到產權調換房屋通知入夥之日止,另增加3個月裝修期。實行貨幣補償的,按3個月計算。
另外,現場指揮部與市房地產中介協會聯絡,由其會員單位免費為搬遷戶提供房屋租賃資訊和房地產中介諮詢。若需房地產中介機構協助簽訂租房協議的,須在現場進行登記,中介機構將免收華富村東、西區改造專案搬遷戶佣金。
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焦點三:協議是否生效?
《深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造專案房屋搬遷補償安置協議書》指出,合同生效的條件有是:
11月1日,華富村釋出通告稱,專案整體簽約率已超過90%,達到約定的生效條件,可啟動搬遷。簽約小組工作人員表示,目前已經在走傳送甲丙雙方蓋章後協議的流程,11月28號將陸續發放到業主手中。
業主方則認為,現在未到11月30日,也未收到協議書,故協議不生效。蘇順之表示,乙方有權要求拿到其中一份的。但考慮到一方為政府機構,他們需要統一蓋章也是合理的。乙方可以催促,但無論拿不拿到手,都不影響已經由三方簽署的協議的履行。
另外,有業主表示並不瞭解棚改政策,當時工作人員表示協議是拿去立項的,後面還會有合同,屬於誘導行為。對此,蘇順之認為,如果有充分證據,可以要求撤銷。但考慮的是合同的名稱和條款,明顯是一份合同,完全民事行為能力人應該能夠理解這並不是一份“預備”性質的合同。
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其它訴求&答覆
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規劃應獲得國土局和市政府批覆,在方案細則未出來前不推進補償方案的簽約,規劃先行。
簽約小組工作人員:9月2日, 福田華富村改造現場指揮部已釋出《華富村東、西區舊住宅區改造專案概念規劃方案(一)》、《華富村東、西區舊住宅區改造專案概念規劃方案(二)。具體的規劃需要根據設計標準定,近期本專案的規劃設計單位會找一些小區內有規劃設計經驗的業主參與,具體時間還沒有確定。
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初定容積率為6,太高
簽約小組工作人員:深圳有關於容積率編制的規範,每塊地受某些因素的影響容積率怎麼確定都會不相同。容積率有具體的演算法,專案區位、有無軌道交通、公園等都會影響容積率的確定。
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改造後辦理房產證的稅費及辦證費用由誰承擔?
福田華富村改造現場指揮部官微:回遷新房產權調換面積部分(按建築面積1:1.18或套內建築面積1:1進行產權調換的部分)辦證稅費由實施主體承擔,增購部分(以9000元/㎡的優惠價增購的13㎡、以交房時市場評估價的90%增購的不超過12㎡部分)辦證稅費由被搬遷人自行承擔。
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改造後車位不低於1:1
福田華富村改造現場指揮部官微:回遷房小區會按照深標等規劃技術要求配置一定的停車位,按照房屋套數,滿足1:1的配比需求,被搬遷人需繳費使用。
附深圳市住房建設局答華富村業主諮詢
(來源:華富村業主)
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華富村改造時間表一覽
8月10日
8月12日樂居實探時發現,簽約率已達90%。華富村已經完成業主意願徵集工作,並於8月10日貼出關於公示《福田區華富村老舊住宅區改造專案住宅房屋補償及獎勵標準》的通告。
8月14日
福田區老舊住宅區(棚戶區)改造和綜合指揮部、福田區華富街道辦、福田投資發展公司釋出溫馨提示稱,華富村改造專案的意願徵集工作已經完成,同意率為99.1%。
8月22日
8月24日
深圳市福田區華富村東、西區改造專案現場指揮部、深圳市福田區華富街道辦事處釋出通告稱,自2017年9月2日起,被拆遷人可與專案實施主體簽訂附生效條件的《深圳市福田區華富村東、西區舊住宅區改造專案房屋搬遷補償安置協議書》。
8月27日
深圳市福田區華富村東、西區改造專案現場指揮部、深圳市福田區華富街道辦事處釋出通告稱,將按照“先簽約、先選房”的原則,對實行產權調換的房屋,以實際簽約時間為基礎,結合交房驗收時間,綜合認定選房時段,核選房時段的先後順序確定回遷新房順序。
8月27日
簽約前,華富小學。
8月29日
深圳市福田區華富村東、西區改造專案現場指揮部、深圳市福田區華富街道辦事處釋出通告稱,定於9月2日正式啟動簽約,簽約期限為90日。
9月2日
福田華富村改造現場指揮部發布《華富村東、西區舊住宅區改造專案概念規劃方案(一)》、《華富村東、西區舊住宅區改造專案概念規劃方案(二)。
11月1日
11月15日
深圳市福田福華建設開發有限公司釋出關於華富村東、西區就住宅區改造專案房地產權利證書登出《委託書》公證相關事宜的通知。
附深圳棚戶改造區流程
△整理自《深圳市關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》
(製圖:小Q)
大閘蟹 | 編輯
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